建替えの検討～検討組織の設置

区分所有者の中から建替えの必要性について、要望等が出され、必然性があれば検討をしていこう、ということになります。 具体的な検討に際して、建替え検討委員会、などの委員会を設置することが一般的です。具体的に推進していく上では、この委員会や理事会の活動が重要になります。再建しようとする建物はどれくらいの大きさが可能なのか、どのような手続きを経なければならないのか、そうした大まかなことを把握しなければなりません。 初めは費用をあまりかけず、行政等が支援する「アドバイザー制度」等を活用するか、公正な助言を行えるコンサルタントに相談することが有効だと思います。

パートナー選び　どんな相手と推進していくか。

どんな事業が可能なのか、判断する上では有効です。その後、どのような進め方をするのか。また、どのようなパートナーを探すのか、指針を出します。更にその後、デベロッパー等との共同事業を行う場合でも、相手方の要望だけでなく、客観性を持った事業協定等を行う大きな材料になります。

保留床が大きい（容積が大きく取れ現在よりも専有部が沢山取れて余る場合）、或いはマンション人気の高いエリアなどでは不動産事業者のパートナーシップは積極的ですが、そうでないマンションでは、手間のかかる建替え事業に参画するデベロッパーは限られています。

建替え推進の決議

区分所有者の大方が建替えに賛成となった段階で管理組合の総会を開き、「建替え推進決議」を行います。（決議は過半数で可能） 検討していく上では、様々な費用や時間を費やします。管理組合として推進していこうということを任意の会合ではなく正式な推進委員会として決議し、必要な予算も利用できるようにします。次項のパートナー選びもしくはコンサルタントに事業計画作成の依頼を行うことは、この推進決議の際に決定することが一般的です。

パートナーと推進～建替え決議

パートナー選定後も建替え計画の検討を重ねます アンケート調査やヒヤリング等を繰返し行い、皆さんの意見や要望を反映し、建替え計画を作成。諸官庁との協議を経た後、最終的な建替え計画について事前説明会の開催（総会1ヶ月前）を経て、総会にて「建替え決議」を行います。

─以下は、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（円滑化法）
を利用する場合の流れです─

建替え組合設立申請・認可　⇒　権利変換計画の申請・認可

建替えの事業主体として建替え組合を設立し、現在の土地・建物の権利を新しい住まいに移行するための権利変換計画を策定。建替え組合での決議を経て、都道府県知事へ認可を申請します。

既存建物解体・再建工事　⇒完成・入居

契約等を整えた上で、いよいよ再建の工事を行います。再建建物完成後、建物の登記を一括処理し新しいマンションに入居します。生れ変った建物で、新しい生活の再スタートです。コンサルタントとしては、新たな建物の管理体制、規約作成、修繕計画等もお手伝いします。