住まいづくり〜街づくり 豊かな暮らしと街を考える総合コンサルタント

建て替え・敷地売却の流れ

検討開始~決議~実行(選択肢整理と工程)

区分所有者の中から建て替えの必要性について、意見や要望が出され、必然性があれば検討をしていこう、ということになります。 具体的な検討に際して、当初は理事会が中心になりその後建て替え検討委員会、などの委員会を設置することが一般的です。具体的に推進していく上では、この委員会や理事会の活動が重要になります。再建しようとする建物はどれくらいの大きさが可能なのか、どのような手続きを経なければならないのか、そうした大まかなことを把握しなければなりません。 初期段階は費用をあまりかけず、行政等が支援する「アドバイザー制度」等を活用するか、公正な助言を行えるコンサルタントに相談することが有効です。

選択肢ごとのプロセス

「パートナー選び」どんな相手と推進していくか。

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コンサルタントを選び、事業性をシミュレーションする

どんな事業が可能なのか、判断する上では有効です。その後、どのような進め方をするのか。また、どのようなパートナーを探すのか、指針を出します。更にその後、デベロッパー等との共同事業を行う場合でも、相手方の要望だけでなく、客観性を持った事業協定等を行う大きな材料になります。

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大手デベロッパー等にコンペ依頼する

保留床が大きい(容積が大きく取れ現在よりも専有部が沢山取れて余る場合)、或いはマンション人気の高いエリアなどでは不動産事業者のパートナーシップは積極的ですが、そうでないマンションでは、手間のかかる建て替え事業に参画するデベロッパーは限られています。

建て替え推進の決議

どんな事業が可能なのか、判断する上では有効です。その後、どのような進め方をするのか。また、どのようなパートナーを探すのか、指針を出します。更にその後、デベロッパー等との共同事業を行う場合でも、相手方の要望だけでなく、客観性を持った事業協定等を行う大きな材料になります。

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パートナーと推進~建て替え決議

パートナー選定後も建て替え計画の検討を重ねます アンケート調査やヒヤリング等を行い、皆さんの意見や要望を反映し、建て替え計画を作成。諸官庁との協議を経た後、最終的な建て替え計画について事前説明会の開催(総会1ヶ月前)を経て、総会にて「建て替え決議」を行います。(敷地売却の場合は、「敷地売却決議」)

マンションの建て替え等の円滑化に関する法律(円滑化法)を利用する場合には、法に則った手順に手進めていきます。

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建て替え組合設立申請・認可 ⇒ 権利変換計画の申請・認可

建て替えの事業主体として建て替え組合を設立し、現在の土地・建物の権利を新しい住まいに移行するための権利変換計画を策定。建て替え組合での決議を経て、都道府県知事へ認可を申請します。

※敷地売却の場合は、買受人(購入者)を選定し、「敷地売却組合」を設立し、各種認可、認定を得て進めていきます。

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既存建物解体・再建工事 > 完成・入居

契約等を整えた上で、いよいよ再建の工事を行います。再建建物完成後、建物の登記を一括処理し新しいマンションに入居します。生れ変った建物で、新しい生活の再スタートです。コンサルタントとしては、新たな建物の管理体制、規約作成、修繕計画等もお手伝いします。

敷地売却の場合

明け渡し、売却 >売買代金の分配、費用の清算

敷地売却の場合は、費用を清算して事業終了となります。
得た代金も基に別の資産への買換え、別の資産への組み替えなど、ご要望に応じコンサルタントがアドバイスします。