建替え検討の流れ
「パートナー選び」どんな相手と推進していくか。
建物が経年し、大規模修繕も複数回にわたって実施された頃になると、区分所有者の中から建替えの必要性について意見や要望が出され、必然性があれば検討をしていこう、ということになります。 具体的な検討に際して、当初は理事会が中心になりその後建替え検討委員会、などの委員会を設置することが一般的です。建替え検討を推進していく上では、この委員会や理事会の活動が重要になります。再建しようとする建物はどれくらいの規模なのか、どのような手続きを経なければならないのか、そうした大まかなことを把握しなければなりません。 初期段階は費用をあまりかけず、行政等が支援する「アドバイザー制度」等を活用するか、公正な助言を行えるコンサルタントに相談することが有効です。
「パートナー選び」どんな相手と推進していくか。
コンサルタントを選び、
事業性をシミュレーションする
客観的に事業性のシミュレーションを行うコンサルタントは、修繕との比較を含めご提案することができます。建替えありき、ではないところからのご相談も丁寧に対応します。
大手デベロッパー等に
コンペ依頼する
保留床が大きい（容積が大きく取れ現在よりも専有部が沢山取れて余る場合）、或いはマンション人気の高いエリアなどでは不動産事業者のパートナーシップは積極的ですが、そうでないマンションでは、手間のかかる建替え事業に参画するデベロッパーは限られています。
建替え推進の決議
どんな事業が可能なのか判断する上で有効な決議です。その後、どのような進め方をするのか。また、どのようなパートナーを探すのか、指針を出します。更にその後、デベロッパー等との共同事業を行う場合でも、相手方の要望だけでなく、客観性を持った事業協定等を行う大きな材料になります。
パートナーと推進～建替え決議
パートナー選定後も建替え計画の検討を重ねます アンケート調査やヒヤリング等を行い、皆さんの意見や要望を反映し、建替え計画を作成します。諸官庁との協議を経た後、最終的な建替え計画について事前説明会の開催（総会1ヶ月前）を経て、総会にて「建替え決議」を行います。（※敷地売却の場合は、「敷地売却決議」）
マンションの建替え等の円滑化に関する法律（円滑化法）を利用する場合には、法に則った手順に手進めていきます。
建替え組合設立申請・認可 ⇒ 権利変換計画の申請・認可
建替えの事業主体として建替え組合を設立し、現在の土地・建物の権利を新しい住まいに移行するための権利変換計画を策定します。建替え組合での決議を経て、都道府県知事へ認可を申請します。
※敷地売却の場合は、買受人（購入者）を選定し、「敷地売却組合」を設立し、各種認可、認定を得て進めていきます。
既存建物解体・再建工事 ＞ 完成・入居
契約等を整えた上で、いよいよ再建の工事を行います。再建建物完成後、建物の登記を一括処理し新しいマンションに入居します。生れ変った建物で、新しい生活の再スタートです。コンサルタントとしては、新たな建物の管理体制、規約作成、修繕計画等もお手伝いします。
敷地売却の場合
明け渡し、売却 ＞売買代金の分配、費用の清算
敷地売却の場合は、費用を清算して事業終了となります。
得た代金も基に別の資産への買換え、別の資産への組み替えなど、ご要望に応じコンサルタントがアドバイスします。