住まいづくり〜街づくり 豊かな暮らしと街を考える総合コンサルタント

事例紹介

当社では継続してマンション建て替え等のコンサルティングを行っており、特に小規模なマンション、余剰床(保留床)の少ないマンションの建て替えにも積極的に取り組んでいます。
また、政府の補助採択を受け、「コーポラティブ方式を応用した小規模マンションの建て替え手法」や「マンション敷地売却制度の応用」について、手法(スキーム)開発と構築を行う事業を行っています。

小規模マンション建て替えの先駆的な事例

これまでのマンションの建て替え事例は、団地の建て替えや大規模再開発など、建て替え後に余剰床を大きく確保できるような、参加デベロッパーにとって事業性の高いものがほとんどでした。

逆に言うと、余剰床の見込めない小規模マンションの建て替えは、デベロッパーの参加が望めず、実現が難しいのが現状です。

高い社会性

しかし、築年数が経ち設備の老朽化がすすんだ建て替えの必要性が高い小規模マンションは、都内だけでも3,000棟以上あるといわれます。1960年代の第1次マンションブーム時に建設されたものは老朽化が進むと同時に、建物性能も現代のニーズには合いません。しかし、立地条件は都心の一等地である場合が多く、建て替えが可能となれば、都心の希少な好立地の有効活用、世代の新陳代謝が期待でき社会性は非常に高いといえます。

コーポラティブハウスで培ったノウハウの
応用できるタウン・クリエイションならではのマンション建て替え

タウン・クリエイションでは、これまでマンションの注文住宅とも言えるコーポラティブハウスのコーディネート事業を数多く手がけてきました。そこで培ったノウハウが小規模マンション建て替えに応用できます。

  1. 権利者の合意形成コーディネートのノウハウ
  2. コーポラティブハウスのコーディネートは、複数の発注者となる住民の意見を束ね、利害関係を調整し、円滑に事業が進捗するように関係者(住民、設計事務所・施工会社などの事業者、行政各所、近隣居住者)の意見のすり合わせを行う必要があります。そこで培った「人間関係力」のノウハウが、そのまま建て替えの合意形成のコーディネートでも応用できます。

  3. コスト合理化のノウハウ
  4. コーポラティブハウスは分譲マンションの開発と異なり、会計は全てオープンであり、コストの透明性、合理性、原価主義でつくりあげます。販売経費など、住まいの実費と関係のないコストを抑えたり、コーディネーターも部署の縦割りをせず一人何役も兼務し、最初から最後まで少人数で責任をもって任務にあたることで、合理的な事業となります。こうしたノウハウを応用することで、余剰床の開発利益を期待できないような小規模建て替えでも十分に採算を合わせられ実現できるようになりました。

元代々木住宅

  従前の建物 建て替え後
戸数 30戸(建替参加24戸) 38戸(分譲14戸)
構造規模 RC地上5階建て RC地上6階建て
建築時期 1967年竣工(築45年) 2013年夏竣工予定
住戸タイプ 3DK約45㎡ 1DK~2SLDK約34㎡~約80㎡

事業主:旭化成不動産レジデンス株式会社
設計・施工:三井住友建設株式会社

建て替え経緯

メディア掲載