住まいづくり〜街づくり 豊かな暮らしと街を考える総合コンサルタント

不動産エージェント/コンサル型仲介

不動産仲介は単なる、売り手、買い手のマッチングではなく、顧客本位の事情把握と応用力。「誰に」「どのように」使われるのか、「どのように加工」できるかを見極める総合力が重要です。

日本全国には、12万社を超える宅地建物取引業者(不動産取引を行う会社・個人)があり、その殆どの会社で仲介(媒介)を行っています。当社もその一員です。
売り、買いの不動産取引は日常的に行われていて、業界団体もそれなりに研鑽活動や書式の充実を図ってきました。でも、総じての「不動産屋」の評判はなぜ良くないのでしょうか。

もちろん、これだけの数の会社があれば、丁寧、親切な会社、少々乱暴な会社、ちょっと変わった会社、と様々なのは当然ですが、比較的大きなお金が動く業種だけに、情報をオープンにせず、また顧客本位でなくまた、ただ情報をばら撒いて、「数撃てば当る」方式の業務を行っているところも多いのは事実です。
そうした数撃てば当る方式では、人を大切にすることがなくなってしまいます。

当社では、開発プロジェクトでも、仲介でも、その物件を使う人がいて、初めて不動産は価値が生まれる、という社の根幹になる考えを一徹すべく、次の事柄を重視して業務を行っていきます。

  1. クライアントの事情、状況、考えを最大限尊重する。
  2. 「誰が」「どのよう」に使うのが良いか、総合的に考察し、必然を明確にする。
  3. リフォームやコンバージョンなどコンサルタントとして培ったノウハウを最大限活かす。
  4. 透明性高く、公正、公平に活動していく。

不動産エージェント制度、コンサルティング内容

売り、買い、の不動産取引では、売り手(売主)と買い手(買主)の利益は相反するといわれています。

不動産の取引は大きなお金が動き、取引の条件によっては、どちらかにしわ寄せが来る、ということもありますので、「高く売りたい」、「安く買いたい」、「有利な条件で取引したい」という、ニーズは常にあり、利害関係の相反もあります。これらを、売り手でも、買い手でも依頼を受けた側の立場に徹して、媒介(仲介)活動するのが、エージェントです。

しかし、そもそも、買い手が安心して買える物件は、買い叩かれません。
相手方のことも配慮した売り方、買い方が、実は、お互い条件の良いものになる、ということは多くあります。

また、取引完了は、原則は不動産の引渡しまでですが、引渡し後も、確認事項が生じたり、瑕疵担保責任にかかわるようなやり取りが必要になることもあります。
そのような際も、エージェントを媒体に一定のコミュニケーションが取れる状態にしておく、ということは双方にとってのメリットになります。
どちらかに偏り過ぎて利益を追求しようとすることは、結果として得策ではない事も多くあります。

従って、公平さ、公正さ、透明性、に加えて、物事の正当性、合理性を双方が理解できるように努めるのもエージェントとしての役割だと思います。
売り手、買い手の双方から仲介手数料を取ろうと、情報の(作為、不作為の)操作や限定的な提供を行うと、売り手、買い手のとって得られた機会を失ってしまいます。このような仲介者で取引を行った場合は、何かトラブルが生じた際には、皆が責任逃れの行動を取る傾向が多くなってしまいます。

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バイヤーズエージェント

買い手の立場に徹したコンサル型仲介

セラーズエージェント

売り手の立場に徹したコンサル型仲介

バイヤーズエージェント・セラーズエージェントについて

~~アメリカでのエージェント制度の普及~~

アメリカでは日本と同じように仲介者(エージェント)が売主側の立場に立って仲介業務を行っています。商業目的の物件や規模の大きなものは、ブローカーという、一ランク上のライセンスがあります。

どちらかというと、建売業者などが継続して販売するのを売主サイドに立って活動するケースが多く、消費者である、買い手の要望が通らないことが多かった背景があり、あくまでも買主の立場に立って交渉を行なうプロの代理人を求める要望が高まり、出来たのがアメリカで誕生したバイヤーズエージェントです。

そして、バイヤーズエージェントが普及していく中で、自宅の売却を行う一般ユーザーである売り手の立場に立ち、交渉を行なうプロの代理人の存在も求められるようになりました。

これがセラーズエージェントがとして認知されるようになりました。
現在のアメリカでは、住宅購入を行なうにあたって、一般消費者の大半がバイヤーズエージェントに物件の調査や媒介を依頼するようになっています。

不動産エスクローエージェント

公正、公平な第三者としての、取引完了までのサポート制度

エスクロー (escrow) とは不動産等の取引の際に、信頼される第三者が仲介し、取引の遂行を保全、担保することです。双方にとって公正、公平な立場を約束したエスクローエージェントが取引のトラブルを回避し代金決済と引渡しの履行を円滑に行うサポートを行います。

この制度は、バイヤーズ(買い手)、セラーズ(売り手)のエージェント制度と共に、アメリカで普及している制度です。1940年代において、アメリカにおいて不動産取引の決済保全制度として始まり、現在は法律に基づく監査制度として発展しています。

また単に決済機能としての役割だけでなく、取引内容の公平さを担保するためにも役立ちます。

例えば、次のような場合にサポートが可能です。

  1. 契約時の手付け金を決済まで保全したい場合。
  2. 遠隔地どうしでの支払いや決済、契約締結後の金銭授受等
    この場合、
    1. 買い手は、エスクローエージェントに代金を預ける。
    2. 売り手はエスクローエージェントへの入金を確認し、不動産の引渡し書類等を買い手に送る。
    3. 買い手は送付された権利書類や補足物を確認し、エスクローエージェントに受領したこと、内容に齟齬がないことを報告する。もしも 取り決めた取引内容と異なる場合は、完全履行を求め、場合によっては契約解除、代金の返還を受けることができる。など、その他も多様なサービスが可能です。