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コーポラティブハウス(方式)の応用考 ①マンション建替えへの応用

コーポラティブハウス マンション再生・建替え

~~小規模マンションの建替え手法として~~

分譲マンションの建替えがなかなか進んでいない。「建替えは殆どできない」と論じている評論家もいる。

確かにデータで見る限り事例は少なく、現時点集計されているものでも200棟あまり、建替え後に床面積が増えるなど、経済条件が良いマンションは限られている。また、そもそもマンションという様々な経済状況、年齢、ライフスタイル(あるいはライフプラン)の異なる人々の合議体である管理組合においては合意形成が容易ではないという現実がある。

これまで建替えが実現した例を見ると、①建替え後に一定の容積増加(床面積が増える)があり、その余った床(余剰床)を売って収入にする事で費用負担を軽くできたもの、②マンション立地として好立地で、デベロッパーが参画したいと思うもの、が圧倒的に多い。

ただ、私が関わった建替えでは45平米30戸が、わずかに38戸に増えだけというものがある。

僅かに増える床でも、収入があり、全額を負担するよりは良いという判断が成り立てば実施できるのである。また、規模の少ないマンションだからこそ互いの顔が見え、団結を強めることができるという利点もある。

では、僅かな余剰床をデベロッパーの協力を得ずに行うにはどうしたら良いか。

中間経費を省略できる、コーポラティブ方式で建替えに新に参加する組合員を募る事は有効である。

皆で資金を捻出して、「一旦完成させてから余剰床を売る」、ということも理論上は可能であるが、その資金繰り(調達)、売れ残りリスクを全組合員(建替え参加者)が負う、ということは概ね個人の集合体である組合には選択しにくい側面がある。

ただ、個人の合議体が資金繰りや各種契約、調整等を全てできるかというとデベロッパーのような資金や対外交渉力、ノウハウを持ったパートナーがいるよりも不安定になることは否めない。

そこで、多角的なノウハウを提供できるコンサルタント、(或いはコーディネーター)の役割が大きくなる。これまで、コーポラティブハウスを何十棟と完成させてきた私からすると、(大変な仕事ではあることは間違いないが)実現できて当たり前だと考えている。

資金の面では、住宅金融支援機構も建替え事業に対して融資を行っており、勿論様々な審査もあるが、このスキームにも理解を示している。(補助を受けスキーム開発した際に相談済み)

最近では、マンション建替えについて相談を受けたり、の講師を依頼されたりした際に、実現を諦めていたマンション(条件)に対して、様々な応用を呼びかけているが、何も応用は仕組みをコネクリ回して難しくすることではない。敷地の応用(共同化する、或いは用途に応じて分割する)、権利の種類の応用、そして登場人物の応用で、多くのソリューションが可能だと思う。

詳しくは、鳩ノ森コンサルティング(代表山田尚之氏)とコンサルティングチームを結成し、活動しているページをご参照ください。

http://www.m-saisei.com/saisei.html

もとより、マンション再生において、私は建替えだけを推奨していない。「まだ使えるものは直して使う」、「新しくした方がよければ建替える」、「どうにもならなければ売って資産を組替える(敷地売却、区分所有関係の解消)」とその状況、条件に合った対策をしてくことは大切である。

それぞれの手法については、他で記載、寄稿をしていきたい。

まだ建替えを含めた再生の事例が少ない、と言っていられるのはあと数年だと思う。

高度成長期にストックされた耐震不足のマンションが老朽化し、待った無しになるのはこれからである。

石川修詞

団地計画失敗の代表作とされるプルーイット・アイゴー

団地 経済・社会 都市開発・まちづくり

~~反面教師と高度成長期の日本の団地~~

私がプルーイット・アイゴーを知ったのは、2001年9月の米国同時多発テロ事件の後だ。崩壊した世界貿易センターを設計した日系2世の建築家ミノル・ヤマサキ氏が設計したものである。

ヤマサキ氏の事を少し調べていたらプルーイット・アイゴーを知り、大変興味を持った。

プルーイット・アイゴーは、第二次世界大戦後の、米国セントルイスのスラムを取り壊し、1950年代にセントルイス市が建てた団地である。スラム街を壊して再開発したこの団地がもっとスラム化して犯罪の温床となり、入居者が激減していった。何度か改善策は講じられたようであるが、改善は見られず1972年に爆破解体された。・・・爆破である。米国の住宅計画上最大の失敗であるとか、モダニズム建築の終焉、などと酷評されている。

当初の計画では、黒人用のプルーイット、白人用のアイゴーと2つ分離するものであったが、こうした人種隔離は建設的でないと批判され一体化された。敷地は約230,000㎡、11階建ての高層住宅33棟、総戸数は2,870戸と正に大規模団地である。建設に5年間もかかった。(1956年完成)

完成から間もなくして、スラム化は始まり、後に、(事前に犯罪のきっかけを取り除く環境が重要であるとする)「環境犯罪学」に貢献した、とされている。(反面教師となった。)

荒廃していった理由として次のことが挙げられている。

・大幅な予算縮小によって、当初の計画されていた、庭園や児童遊園といった環境に貢献する、またコミュニティーの場となるスペースはことごとくカットされた。

・エレベーターはスキップ・ストップ(Skip-Stop)と呼ばれるもので、1階、4階、7階、10階にのみエレベーターがするが、その上下は階段を使うこととなる。利用しづらい。

・オープンなスペースと住居スペースの境界が明確に分離されておらず、誰でも立ち入りできてしまうつくりであった。また、死角の多い共用スペースや外廊下など、犯罪者にはもってこい、の環境であった。

・時代背景として(1950年代以降)同市では人口、企業が郊外に流出し、セントルイス自体が様々な意味で下降していった。更にベトナム戦争によるアメリカ経済全体の減退が加わる。
同様の計画がニューヨークで成功したとのことで真似て採用したそうであるが大きく括ると、、

・予算をケチりすぎた。・使い勝手やコミュニティーに配慮が足らなかった。・景気変動が重なり、 → 負のスパイラルが止まらなくなった。。。 → そして、爆破解体

顧みて、日本の団地でも様々な条件が重なって、スラム化しているとされる所もあるが、どちらかというと高齢化、空室化の方が深刻であって犯罪の温床となるところは少ない。

もちろん、犯罪の質と量において日本と米国を単純に比較できるものではない。また、民族的にというと語弊があるが、ほとんどが同人種と捉えコミュニティーが形成されている、日本(特に高度成長期の団地が供給された頃)とでは事情も異なる。

しかし、このプルーイット・アイゴーという反面教師は、日本の高度成長期の団地計画において、一役買っているのではないだろうか。

日本住宅公団の設立が、昭和30年(1955年)である、初期のものでは、エレベーターは勿論無いが、4~5階建てで、各部屋が横並びに廊下で繋がっているものもある。だが、1960年代のものは、一つの階段に、2住戸のみが接していて廊下が無いか短いもの(ニコイチ)のが中心となっている。洗濯機置き場は廊下であったものが、バルコニーへ移動し、やがて昭和40年代初期には住戸内(専有部内)に収まる。オープンスペースと住居スペースの分離が明確になされていった。

もちろん、プルーイット・アイゴーの反面教師のみが改良の契機ではなく、徐々に質を高めていこうという熱い思いと検討、研鑽が当時の関係者にあったことは想像に難くない。

NHKのテレビ番組「プロジェクトX」にて2000年5月に放映された「妻へ贈ったダイニングキッチン 勝負は一坪・住宅革命の秘密」において、ダイニングキッチンを南側に据える発想、検討と計画の過程を拝見し、深く感銘を受けた。

※この件についてはまた別で記載します。

後に日本住宅公団の副総裁となった、尚明(しょうあきら)翁らの住む人への思いやりと熱意は、私の住宅に対する考えを数段深めてくれている。

高度成長期に供給された団地は、エレベーターが無い、配管の引き回しがおかしい、など不都合である部分がピックアップされ、後からすると、社会的な評価が下がってしまうことは仕方ないが、当時、大量に住宅を供給しなければならない中にあって、しかも予算が限られる中で、様々な工夫を取り入れていった先人に私は敬意を払っている。

どのような計画が望ましい、といった詳細は別として、人が使う、そこで暮らす、ということを意識した場合と、そうでない場合に歴然とした差が生じる。どのような状況、環境においてもまずは企画する者にそのイマジネーションと、熱意がなければ長く人に支持されるものは作れないと思う。
石川修詞

 

再生ということ

マンション再生・建替え

都市再生、老朽化マンション再生、と「再生」という言葉を使う機会が多くなった。
改めて、再生の意味を考えてみた。

・・・まずは、広辞苑より、再生とは、、、
①死にかかったものが生きかえること。蘇生。復活
②再びこの世に生まれかわること。再誕。
③精神的に生まれかわること。信仰に入って新しい生活を始めること。新生。
④失われた生物体の一部が再び作られること。動物では、脱落していく表皮が常に新生するような生理的再生と、切断で失われたイモリの肢が再び形成されるような病理的再生とがある。
⑤以前に経験した事象や、学習し保持じした事柄・内容を思い出すこと。
⑥廃棄物を原料として、同質の物を取り出すこと。再生。
⑦音声、映像を録音、録画しておいて再びもとのまま出す事。・・・・

本来、再生とは人や生物体に用いる言葉であったが、科学技術の進化で、録音→再生、のように機械や物質に対しても使われるようになった。

更に、街や建物など、古くなった物を蘇生させる。新しく生まれ変わらせる。という具合に様々なものに当てはめられるようになっていった。
もっと範囲を広げていくと、「コミュニティーの再生」など、無形のものに当てはめられる。

都市もその様々な集積、機能や成り立ちから、生命体に例えられる事も多いが、日本も成熟社会となり、人々の繋がりや、無形の思いについても生命体であるが如く捉えるようになったのは当然の流れだと思う。

再生には、単に「そのまま生きかえる」のではなく、「新しく作り変えられる」という、範囲も含まれている。

言葉の定義だけ並べても理屈っぽくて面白くないという声も聞こえてくる。。。
また何の再生を指すか、によって言葉の意味は大きく変わる。

私が、敢えてここで再生の定義について振返ってみたのは、マンション再生、都市の再生に関わるものとして、「生まれかわること」の範囲には、次の二つの要素(包容力)がとても大切である、と再認識したかったからである。
①単に建物や物理的な都市の作り変えだけでなく、そこに集う様々な人の関りの再生があって始めて再生に値する。
②その生まれかわり方は、同質なものへの再生でも良いが、異なる物(異質)への再生であっても良い。(広いバリエーションの中から良い選択を行う)

マンションの再生手法には、改修(耐震補強やリノベーションを含む)、建替え、敷地売却など、選択肢があり、総括して呼びやすいので、括って「再生」と呼んでいるが、どの手法であっても上記二点を念頭において再生を目指したいと思う。

同質なものへの再生であっても、イモリが切断した足を再生させるが如く、そこには力強さが必要である。
石川修詞

日本のコーポラティブハウス、これで良いの?③

コーポラティブハウス

3.コーポラのコーディネートから派生する活動
~~以下の原稿は先だって、ある業界誌(NPOコーポラティブハウス全国推進協議会発行:コーポラティブハウジング)より原稿依頼を受けて記載した内容の抜粋です。読者としては、コーポラティブハウスに関る人々が中心であることから、事業者に宛てたコメントです~~

 

テクニカルな要素において、コーポラティブハウスの企画・コーディネートは不動産開発のコンサルティングがベースにある。

役割をどのように捉えて活動するかはそれぞれのコーディネーターのキャラクターがあって良いと思うが、絶対に外せないノウハウを構築していなくてはいけない。外さずに活動していると、応用のノウハウ、新たな視点が出来てくる。

タウン・クリエイションとして、派生させて活動しているものとしては、「住宅のリノベーション」と老朽化したマンション「建替え等のコンサルティング」がある。

「新しく作る」、「古くなったら手を加えて使う」、それでも使えなくなったら「壊して作りかえる。」

形態やクライアントとの関係性も少々異なるが、そこに住まいを求めている人が居て、その希望をパートナーとして、一緒に叶えていく。私の中では同一のモチベーション、テンションで取組みをしている。

特に建替えについては、コンサルタントなどのプレーヤーが少なく役割は重いと捉えている。プレーヤーとしてまだまだやるべき事が多いと痛感している。

 

ややビジネスライクな表現もしたが、実は施主や関係者とのコミュニケーションはベタベタに人間くさい、と言われる。(自分でも思う)

酒の席が大好きだ。楽しい。周囲には“しつこい”と思う人も多いだろう。(当社のスタッフも含めて)酒を介してのコミュニケーション機会が必要以上に多いとなると今の世の中では相当おかしい人間に分類される。今日も少し(酒が)残っている。正に「古い人間」なのだろう。

酒の席では、社交辞令でなく、楽しく飲んでいる。

多分、このスタイルの仕事が合っているのだと割り切っている。

石川修詞

 

日本のコーポラティブハウス、これで良いの?②

コーポラティブハウス

その2.

~~以下の原稿は先だって、ある業界誌(NPOコーポラティブハウス全国推進協議会発行:コーポラティブハウジング)より原稿依頼を受けて記載した内容の抜粋です。

読者としては、コーポラティブハウスに関る人々が中心であることから、事業者に宛てたコメントです~~

2.       コーポラ“らしい”とは?

どのような業種、職種でも誠実に相手の事を考えて行う仕事は素晴らしい、と私は常に考えている。もちろん上手、下手、器用、不器用など仕事にはランク付けされたり、評価されたりするが、一生懸命行い、本人も誇りと納得感を持っていれば、素晴らしい。

同様に、施主と設計が真剣に考えて納得して住んでいる住宅は素晴らしい。

コーポラについて、この物件がこの点で素晴らしかった、というものもあるが、何だか既に住まい手に渡った物件をたかだか企画した分際で論評するのが僭越に感じられるようになった。

勿論、仕事としてプロモーション上は話題性のあるコーポラを引き合いにし戦略的にアピールする。ただ、今回はそのような原稿を書く場面ではない。

 

稀に、メディアから取材を受けると「コーポラらしい企画を教えてください」「これまでに印象に残っているものは」という質問が常套であり、確かに記事にする上で平凡では意味が無い。きちんと応じているつもりだ。ただ本心としては、「住んでいる人が良いと思っているものは全て素晴らしい」、ということになる。

石川修詞・・・その3に続く

 

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