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日本のコーポラティブハウス、これで良いの?①

コーポラティブハウス

その1.企画者主導型コーポラのコーディネーターについて

~~以下の原稿は先だって、ある業界誌(NPOコーポラティブハウス全国推進協議会発行:コーポラティブハウジング)より原稿依頼を受けて記載した内容の抜粋です。

読者としては、コーポラティブハウスに関る人々が中心であることから、事業者に宛てたコメントです~~

原稿の依頼を受けて、本誌にどのような内容を書くか、暫し考えた。本来はこのようなコーポラティブハウスを企画しました、と事例を中心にその物件の特徴、コンセプト、思い、プロセスや背景を書き連ねるのが主旨であろう。それはそれで読み手には有意義であると思うが、本誌のような、コーポラティブに関わる極めてニッチな団体の機関誌で原稿を書く、ということを考えると、単なる事例紹介で終わって良いのか、という気持ちが沸いてきた。事例についても触れて記載するが、もっと取り組むスタンスというか、コーポラティブハウスを成立させるために私が常日頃考えている事を書かせていただきたいと思うようになった。(以下、「コーポラティブハウス」を「コーポラ」と略す)

少々好きに書かせていただいた。

「タウン・クリエイション」という会社は私、石川が15年前に設立した会社であるが、独立前の「都市デザインシステム(現UDS)」の初期からコーポラの企画、コーディネートをしてきたので、私個人としては、コーポラに関わって20数年が過ぎ、関わった物件数も60棟を超える(この中には他社へのアドバイジングなども含む)。恐らく現役のコーディネーターとしては古い人間となってしまった。

「何だ?それは」というのが今の私の正直な気持ちだ。たかだか20数年、数十棟に関わっただけで古い人間になってしまうのは、日本のコーポラの層の薄さ、浅さの現れであるとつくづく感じている。

なぜ継続していくプレーヤーが増えないのか、プレーヤーどうし、もっと実践的な戦略的アライアンスが組めないのか、私も含めたプレーヤーは根本から考え直す時期にきていると思う。

住宅を作っていく、コミュニティーを育んでいく、あるいは街を作っていく、という事の大切な要素は、決して数や期間の長さではない。また、家づくりの手法として、コーポラだけが良い手法でもない。けれども、コーポラには「集まって家を作っていくプロセスにこそ、人が住む家たる醍醐味がある」、また「都市における集合住宅という形態として、本来あるべき要素を多く持っている」と実感しており、この仕組みを継続する事には意味があると思っている。

私の役割が変わることはあっても、また、派生するビジネスを広げていくことはあっても、私はコーポラと関わることをきっと辞めないだろう。(頭と体と心が働ける間は)

継続していくということは、ビジネスモデルとして成り立ち、「きちんと稼ぐ」ということである。俄かに「ちょっとやってみた」プレーヤーが継続できないのは、思いがあってもビジネスの域に達しないからである。若しくは思いがなく、手間のかかる事業に懲りてしまうからだろう。

ビジネスという言葉を使うとドライな印象があるが、きちんと対価を得てサービスを提供するということは、社会活動の基本である。また継続する事と大量生産は全く異なる。

そうした思いから、今回は次の内容について記載していきたいと思う。

1.           企画者主導型コーポラのコーディネーターについて

2.           コーポラ“らしい”とは?

3.           コーポラのノウハウから派生する活動

 

本誌の読者には様々な方がいると思うが、ある程度基本的な知識や見識がある、という前提で記載させていただく。

1.企画者主導型のコーポラのコーディネーターについて

住民主導型と企画者主導型という分類についての解説は割愛する。私は圧倒的に企画者主導型のコーポラを企画、コーディネートしてきた。

住民主導型のコーポラは、纏まれば素晴らしいものになるが、その成立現代では極めて困難である。過去、住まいに対して考え方の近しい方々から相談を受けて土地探しや企画を手伝ったこともあるが、個々の予算感、ライフスタイル、住居としてのこだわりなどは、近しくとも一緒ではない。それは当然で、実は纏まらない。また、ライフスタイル、家族構成、仕事などは、その思いついた時点から変化していく。仲間に併せてライフスタイルを変えずにいく、ということには無理がある。

コーディネーターが企画したものであっても、参加者には「新たな出会いも有意義に捉えてもらう」、という視点をとても大切にしている。たまたま知り合った人達でもプロセスを通して、自分の家の事を考え、家族の事を考え、周りの人達の事も考える。そして、家づくりだけではなく、家が完成してからの住まい方、関り方の成熟させる要素がある。

ただ、思いだけでは仕事はできない。

そもそも計画がしっかりしていないと話しにならない事は当然であってプロとしての最低限のノウハウと調整力が必要だ。

その上で、人が住むものである、というイメージを計画段階から持てるか、ということはコーポラに限らず住宅を企画する上で大切な視点だと思う。更に言うとどんな仕事にも共通する大切な要素だと思う。

なぜか、コーポラに関る私も含めた事業者、関係者には特有の「ゆるさ」、「自己満足感」がある。(あくまで私見)

住民(施主)が主体→自己責任→コーディネーターの責任範囲は狭い、・・・そう考えているコーディネーターもいる。あるいは不測の事態が生じたときに開き直る者もいる。

確かに、住民(施主)の自主性が大切な事業であり、契約形態としても開発段階のリスクは施主である組合に大きくある。ただ、不測の事態が生じた場合に、プロとしてコーディネーターは何ができるのか、これを常に考え出来うることを実践しなければならない。責任感の問題だ。

コーディネーターとはどのような役割と捉えて仕事をするか、私なりに表現すると、、、最低限のノウハウや調整力に加え、

・物事と人の考えを理解し、人を大事にできるか、

・隙間があったら埋められるか。その努力をどこまでできるか、

という点であると思う。

石川修詞・・・その2「コーポラ“らしい”とは?」に続く

マンションの寿命と対策

マンション再生・建替え

コンサルティングの一環として、マンション建替えのコンサルタントを継続している。
高経年化(老朽化)したマンションのストック数は年々積み上がっていて旧耐震のマンションは106万戸あるといわれている。
マンション、というより建物の寿命について考える機会が多い。

昨今の動向としては、旧耐震の建物ストックが問題化され、昨年「耐震化促進法」が施行された。
耐震性不足の建物を将来に渡って使用していくことについては、徐々に問題視され、高経年マンション(決して見た目は老朽化していない)
マンションまでもが建替えを検討し始めたことを感じている。これまでは、昭和30年代~40年代に建てられたマンション管理組合からの相談が多かったが、昭和50年代のマンション管理組合からも相談をいただく機会が増えてきた。

建物の寿命には、大きく3つの要素があって、
1.物理的寿命
・・・物理的に使えなくなる。機能が衰えて使うのが困難になる。
2.経済的寿命
・・・物理的に修繕して使うことはできてもお金が掛かり過ぎる。新築した方が安い。或いは、(賃貸)収入とのバランスで効率が悪い。
3.社会的寿命
・・・ 一般的なニーズに合わなくなる。時代遅れ、必要な機能が満たせない。 使いたくなくなる。
というものである。

1.の物理的にというのは、建築技術が発達した今日ではよほどのことが無い限りモタセルことはできる。
でも耐震の補強をしたとしても、主要開口部が閉鎖的になったり、という、質の低下が生じたりする。
また、2.経済的寿命に移行して、直すより建替えた方が良い、という判断へとスライドしていくになる。

マンション建替えで、「修繕か建替えか」という比較をするのが一般的だが、2.と3.の両方を兼ね合わせて検討されるので、
仮に、修繕より新築の方がコストが多少高くなったとしても、新築(建替え)を選択する、ということになる。
(実際に、経済的寿命といわれるものも、修繕の方が高い、ということをさしている訳ではなく、その先の修繕費も鑑みて判断される)
実際には最も多いのが3.の社会的寿命と言われている。

耐震力不足に対して社会的な意識が変わってくると、寿命を終える建物も多くなる。

兎にも角にも、106万戸の旧耐震のマンションのマンション建て替え事例は、10数年かかって14,000戸あまりでしかない。
このペースを考えると、これらの対策を講じていく事を担う、建替えのコンサルタント、アドバイザーはもっと頑張らなければならない。

また、新たな手法として、区分所有関係を解消して、敷地を売却しやすくするための法整備も今国会で成立する予定だ。
様々な手法を駆使して、それぞれの管理組合の思いを形にしていく。
知識や調整力だけでなく、都市の今後のあり方、人々の住まい方を想像して創造していく、という高い資質がコンサルタントという職種には求められていると感じている。
石川修詞

 

中古住宅流通・リフォーム拡大への 政策、税制優遇等について

中古住宅市場

随分前から、コーポラティブハウスの他、中古住宅の再生、老朽化したマンシ
ョンの建替えについても継続的に取り組んでいる。
先進諸外国に比べ中古住宅の流通割合が極めて低い状況において、政府として は様々な策を講じおり平成26年の税制大綱には優遇措置が盛り込まれまた。
住生活基本計画においては既に中古住宅の流通のシェアと、リフォーム実施を倍増させようということになっていて、中古住宅の流通の改善ということは、これまでも方針としては打ち出されてきたが、具体的な改善へと一歩踏み出した感がある。
細部の仕組みについては改善を進める必要はあると感じるが、今後市場が活性化していくことに期待したい。

特に今年は昨年から続く、景気浮揚感による地価の上昇(人気のエリアで)、 工事費の高騰等により新築の戸数が減るのではないか、という声もある。
そのような中で、良質なストックの再生は注目を集めていくと思う。

今回の税制優遇としては、質向上のための改修工事が行なわれた中古住宅取得時の登
録免許税(所有権移転登記)を、一般住宅0.3%のところ0.1%とする措置。
また、中古住宅を取得し、入居前に耐震基準への適合改修を実施する場合につ いて、住宅ローン減税、贈与税、および不動産取得税について特例措置の適用 を可能とする、というもの。
更に、優良なリフォームや耐震工事に対しての補助金も用意していくことになっている。

方や耐震性の低いマンション等については、建替え等を促進させるべく(区分所有を解消して)敷地売却することを容易にする法整備や税制優遇を予定し ている。(税制では譲渡所得税や登録免許税、不動産取得税の軽減や免除など)
つまり、優良なストックは大切に直して使い、壊すべきものは壊し易くする、という政策であり、この点も評価できる内容だ。
この区分所有の解消制度については、また別に掘り下げていきたい。

使えるものは直して大切に使い、作り直した方が良いものは円滑に作り変える。
政策や税制だけでなく、活動するプレーヤーのモラル、熱い思いというものが
良い住宅をつくったり、直したりしていく。
日本も成熟社会を向かえ、様々な取捨選択を「大人」な考え、感覚で行うべきだ。

私もその一助を担えるよう邁進していきたいと思う。
石川修詞

障害者のグループホーム

人間模様

数年前から兼務で、とある住宅関連の公益法人の理事をしていて住宅に関わるトラブル解決のサポート等を行っている。

様々な問題解決に向けて微力ながら活動しているが、
ここ数年は、障害者の居住の場である障害者のグループホームの普及活動も行っている。

世話人さんらに一定のサポートを受けながら自立を目指して数名で暮らしていく場所だ。
多くの入居者は日中は仕事や職業の訓練などに出かけていく。

グループホームといえば高齢者向けが普及しているが、障害者のグループホームはあまり知られていない。
高齢者へのケアは子世代が行っていくことが一般的だが、障害者の親にとって自身が亡くなった後、子供がきちんと暮らしていく事ができるのか、大きな不安を抱いている。

ご高齢の親御さんからは、とても切実な旨の内を何度も伺った。

実は私の息子にも知的障害がある。
それまであまり先々の事は考えていなかったが、将来を思うと大きな不安の塊が押し寄せてきた。
親が死んだ後、どのように生きていくことが幸せなのだろうか。

健常者であろうが、障害を持っていようが、人と関わり合い、充実した仕事を持ち、
社会の一員として役割のある生活を送る事が幸せな生き方だと思う。

至れり尽くせりのサポートを受けることではなく、(障害の程度によってではあるが、)
一定のサポートを受けて出来るだけ自立した生活を送ることができる事が望ましい。
そうした意味において、グループホームはとても良い仕組みであるとつくづく思った。

しかし、障害者向けのホームはまだ少なく、特に都心では行政が目標とする数を下回っている。

大家さんから借りて運営するものや、運営者が建築(新築、もしくは既存建物を改築)するには、様々な法規制、資金手当て、大家さんとの調整、行政への諸々の届出など範囲の広い事柄について手続きや調整をしていかねばならないので、ホーム運営者だけでは大変な作業である。
ホームを開設しようとすると近隣の方々から反対を受けることも多々ある。

情報を整理し調整していくコンサルタント、或いはコーディネーターが存在すれば普及につながる大きな役割を担うと思う。
昨年、大家さん向けにガイドブックを作成したところ、予想以上の反響があり、きちんと知ってもらえば関心を持つ人が多いことは大変ありがたいことだった。
大家さんにとっては賃貸収入を得る「事業」であることが基本だが、中には、多少賃料が低くなっても是非利用して欲しい、というお声もいただいている。

ホームを運営する福祉の現場で働く方々はとても使命感があり誠実な方が多い事も知った。
障害があるということは確かにハンディがあるのだが、少し補うことで普通に生活できる。
「ノーマライゼーション」*という考え方が福祉の現場では浸透してきている。
障害をもっているということは特別なことではなく、ひとつのキャラクターだと私も思う。

障害者を持つ親御さんや我が子がきっかけとなり、少し踏み込んでいったという動機ではあったが、
温かく熱意のある多くのある方々と関わらせていただくことになったのは、私にとって大きな財産であり人として成長させていただいたと思う。

 振り返れば、これまで息子には随分と成長させてもらった。
(まだまだ先だが)いつかその成長をノーマライゼーションの実現に少しでも役に立てていけるようになりたいと思う。
*ノーマライゼーションとは
障害者や高齢者など社会的に不利を受けやすい人々(弱者)が、社会の中で他の人々と同じように生活し、活動することが社会の本来あるべき姿であるという考え方。

2009年07月19日(Sun) 「これから」を模索しなければならない住宅業界

経済・社会

昨年秋のリーマンショック以来、あらゆる業界で価値観の変革が起こっている.

自動車業界ではハイブリッド車や電気自動車、省エネ車などに戦略を切り替え(また進歩させ)、更にマーケットとなる国々のニーズに合わせた車種の絞込みなど、次の戦略に向けてものすごいエネルギーで舵をきっている。 電気業界や素材業界も省エネ商品を取り揃え、また、太陽光発電に関わる新素材開発や関連部品の開発に力を注いでいる。 いずれも直近の決算で大幅に業績を落とした業種だ。 ユーザーのニーズの変化もあるが、CO2削減への動きなど国際的、社会的な変化の要因も大きい。 最近、「景気は底を打ったと思われる」的な(やや曖昧な)経済観測が公的機関から発表されているが実質的な景気回復局面がいずれくることは間違いない。 低迷する時代にどれだけ知的、体力的な蓄えができるかによって次の回復局面で業績に差がでることは間違いないだろう。

住宅業界(ちょっと範囲が広いが)はどうだろう。

もちろん次の戦略はどこの経営者でも真剣に考えていている。

私のような者でも相談を受けることが多くなった。

しかし、「次の一手」に明確な対応を行っているところは先にあげた業界よりはるかに少ない。

確かにハウスメーカーなどは太陽光発電のメーカーと組みハイブリッド(複合のエネルギーを使う)住宅などに取り組み始めたり、断熱性の高い住宅をつくったりしている。が、他にどのような取り組みをしているだろう。

住宅業界といっても幅は広く、ハウスメーカー、デベロッパー、施工会社、設計、私のようなコンサルタント、中古流通の仲介業、等などジャンルは広く役回りは一様ではない。製品メーカーのように、商品開発が大きく戦略を左右する自動車メーカーとは根本的に構造が違う。

住宅のあり方に、ユーザーのニーズも急速に様変わりすることはないかも知れない。

でも、確実にユーザーのニーズは変わってきている。

というよりも、家を持つことの本質をじっくり考えるようになってきているのだと私は思う。

社会の変化、ライフスタイルの変化に伴った様変わりは常に起きているが、

人が家を持ち、そこで暮らしていくという営みはずーっと続いてきたことであって、本来もっと大切につくらなければならなかったのだと思う。

作れば売れるだろうと思って安易に見せ掛けだけの商品を作ってきた会社、見せ掛けだけのサービスしか行ってこなかった会社は、その場しのぎの小手先の対応しかできないだろう。

斯くして当社は、私は、どのように変わっていくか、或いはあえて変わらないのか、社員や関係者ともじっくりミーティングしたいと思っている。

確実に進歩はしていかねばならない。さりとて、変えてはいけないものもある。

ころころ信念無く変わるものには根が生えにくい。

継続、継承していくものと、入れ替わるもの、このバランスがあって良い新陳代謝が行われるのだと思う。

本日の日記はツッコミ数の制限を越えています。

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